賃貸借契約のおける保証人の責任

弁護士の佐藤です。本日は最近受けた相談の中から、賃貸借契約における保証人の責任について簡単にお話したいと思います。

建物や部屋などの賃貸借契約の場合、通常、保証人をつけることがほとんどだと思います。では、この保証人の責任はいつまでつづくのでしょうか?

まず、通常の賃貸借契約では、契約期間が定まっているものの、契約書上に、自動更新の定めがあるものがほとんどでしょう。この場合、保証人は、自動更新後まで保証人の責任は及ぶのでしょうか?

結論から言えば、原則として、自動更新後も、保証人の保証の効力は及びます。すなわち、自動更新後、賃借人が家賃を払わなくなった場合、保証人は、その家賃を支払う義務があります。これはなぜかといいますと、賃貸借契約は、契約期間が定まっているとはいえ、更新が当然のように予定されていること、賃貸人としても、正当な理由がない限り、一方的に契約期間満了をもって契約を終了させることができないなどの理由です。

しかし、これでは、保証人はいつまでたっても保証人の責任を免れなくなり、保証人にとってあまりにも酷といえます。

そこで、判例は、一定の要件のもと、保証人が将来に向かって保証契約を解除することを認めています。

一定の要件とは、①保証期間の定めがないこと、②保証契約締結後相当の期間を経過したこと、③賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来も誠実にその債務を履行する見込みがないか、あるいは、保証後賃借人の資産状態が著しく悪化し、それ以上保証を継続するとその後の分に対し将来求償権の実現がおぼつかなくなるおそれがあるか、もしくは、賃借人が継続して債務の履行を怠っているのに賃貸人が保証人にその事実を告知せず、また、遅滞の生ずるごとに保証債務の履行を求めず突如として一時に多額の延滞賃料の支払いを求め保証人を予期せぬ困惑に陥らしめる等の事態が生じたこと、④それにも関わらず賃貸人が賃貸借の解除、明渡請求等の処置を取ることなく依然として賃借人に使用収益をさせていることが上げられます。

また、それ以外にも判例は、一定の場合に、保証人の責任を追及することは信義誠実の原則に反し許されないとして、保証人の責任を限定するものもあります。どのような場合がこれにあたるかは、ケースバイケースで個々に判断しなければいけませんが、賃貸人が、賃借人に対する請求を長年放置した等の事情がこれにあたるものと考えられます。

しかし、いずれにしても、保証人の責任は、契約更新後にも及ぶというのが原則であることに変わりありません。

法律相談を受けていても、安易に保証人になる人が少なくありません。したがって、保証人となる以上は、主債務者や賃借人の人柄、関係等を慎重によく検討したうえで決断すべきです。

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