不動産に関する問題7~売買契約における瑕疵担保責任について~

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弁護士の佐藤です。

昨日も大型の台風が上陸しましたが、被害がないことを願います。

さて、本日も不動産に関する問題のうち、瑕疵担保責任についてお話しますが、瑕疵担保責任は、民法上主に2つの規定があります。

1つは、売買契約における瑕疵担保責任で、もう1つは、請負契約における瑕疵担保責任です。

本日は売買契約における瑕疵担保責任についてです。

土地や中古の建物を購入したが、土地の場合、例えば、土壌汚染が発覚したとか、中古物件や建売住宅の場合、例えば、雨漏りがするといったとき、適用される法律が、民法570条、566条の規定されている瑕疵担保責任です。

民法570条が準用する民法566条をみると、売買の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合には、買主は、「これを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。」としています。

つまり、一定の要件のもと、買主に、解除権もしくは、損害賠償請求権を認めているのです。

目的物の瑕疵とは、その種のものとして通常有すべき品質・性能または当事者が表示した品質・性能を欠くことをいいます。そして、この瑕疵には、物質的な瑕疵ばかりでなく、法律上の瑕疵も含まれます。法律上の瑕疵とは、取引する土地に法令上の建築制限が課されている場合などです。

また、隠れた瑕疵とは、取引上通常要求される注意をしても発見できない瑕疵をいいます。

この売買契約における瑕疵担保責任において気をつけなければいけないことは、解除または損害賠償請求をすることができる期間が短いということです。買主は、その瑕疵の「事実を知ったときから1年以内」としています(民法570条、民法566条3項)。

つまり、瑕疵の存在が判明してから1年以内に権利を行使しなければならないのです。

では、存在は判明しなければ、いつまでも時効の問題はないのかというと、そうではありません。この点、最高裁は、「瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行すると解するのが相当である」(最高裁平成13年11月27日判決)として、引渡しを受けてから10年で消滅時効になるとしています。

つまり、瑕疵の存在を知ってから1年、知らなくても、不動産の引渡しを受けてから10年たつと、何も権利主張できなくなるというわけです。

この期間は以外に短いと思っていたほうがよいです。法律上の「瑕疵」と言えるかどうかは、建築士さんの調査をまって判断されることも多くあります。このような調査をしていると1年というのはあっという間に過ぎていってしまいます。

もっとも、売買における瑕疵担保責任は、特約により免除することも可能です。つまり、契約書などに、売主は瑕疵担保責任を負わない旨の条項をもうけることも可能なのです。

しかし、その場合でも、売主が、その瑕疵の存在を知っているのに、買主に教えなかった場合には、その特約は無効になります(民法572条)。

さらに、不動産売買の瑕疵担保責任では、様々な特別法が存在します。まず、売主が宅地建物取引業者である場合は、瑕疵担保責任の期間について引渡後2年以上とする特約をする場合を除いて、買主に不利な特約はできないことになっております。これに反する特約は無効になります(宅地建物取引業法40条)。

また、新築住宅の売買の場合で、瑕疵が住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものであるときは、住宅引き渡しの時からから10年間は売主が瑕疵担保責任を負い、これに反する特約で買主に不利なものは無効とされます(住宅の品質確保の促進等に関する法律88条)。その政令とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令をいい、その第5条で、構造耐力上主要な部分とは、「住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。)、床版、屋根版又は横架材(はり、けたその他これらに類するものをいう。)で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」とされ、また、雨水の浸入を防止する部分としは、「①住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具、②雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分」とされています。

上記のとおり、不動産売買における瑕疵担保責任は、法律上複雑な問題が多々あるものです。隠れた瑕疵といえるのか、時効の問題は大丈夫かなどです。

そして、不動産の瑕疵となると、日常生活に直結する重要な問題です。欠陥住宅などにお悩みの方は、是非、弁護士などの専門家にお早めに相談されることをおすすめします。

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